多地银行悄然下调房贷利率，2月份全国首套房平均利率5.63%，未来房价走势会怎样「房贷利率2022年会降吗」

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多地银行悄然下调房贷利率，2月份全国首套房平均利率5.63%，未来房价走势会怎样

只要限购等政策不放松，房贷利率下调，不仅有利于刚性需求与改善型需求购房，而且对楼市的影响面也有限。

从政策面角度看，加大对刚需购房者在房贷利率的支持，已从去年下半年开始在一些地方的政策调整中出现。此外，2019年楼市调控，因城施策、分类指导，更多出现的“一城一策”成为重要变化，这也为地方调整房贷利率提供操作依据。

本轮楼市调控持续两年多，限购、限贷、限价、限售、限商住立体施行，对投机炒房具有强力的封堵作用，其中限购、限贷及限价最具杀伤力，基本可以在比较短的时间内抑制房价上涨。限购是对购房条件进行限制，限贷是抬高住房信贷的门槛，限价则对一手房入市房价进行把控，这些策略都是精准应对楼市中的投机与投资成分，应当说，楼市当前呈现较为稳健的态势，这些政策面功不可没。

也要看到，从刚需满足合理住房需求看，限贷政策的实施，也有可能误伤到刚需与改善型需求。我们知道，首套房与二套房是合理的购房需求，但是限贷实施及限贷升级后，这部分购房需求的购房压力也有增加的可能，比如首付比例上调 ，比如房贷利率上浮，比如贷款获批难度增大。

多个城市近期下调房贷利率，则有助于刚需与改善型需求的购房。据机构报告显示，2月份，全国首套房平均利率5.63%，比上月下降了0.53%，这也是连续3个月利率回落。可以注意到，今年以来，下调房贷利率的城市逐月增多，据这份机构报告指，1月份，有7个城市下调房贷利率；2月，则又增加了10个城市。尤其值得关注的是，此前调控政策最为密集的一线城市，除北京首套房平均利率持平外，上海、广州和深圳的首套房平均利率也有降低。

按此趋势分析，2019年的房贷利率或将是稳中有降。这在一方面会缓解购房者压力，特别是刚需与改善型需求的购房压力。在另一方面，会否引起房价预期的上行，也值得关注。

目前，楼市调控整体不会松绑，在限地价、限房价、限预期的大基调下，下调房贷利率舒解合理住房需求，是一个值得肯定的正向举动。

全国首套房平均利率下降，说明购房需求开始减弱，部分城市稳定房价预期增强，希望通过降低利率吸引刚需入场。

稳定房价对于很多地方很重要，未来房贷利率下降到基准利率4.90%以下是必然，不过可能时间会长一些，也许5年或者更久。

利率下降对于房价走势影响不大，尤其是小幅的升降。

以贷款100万元为例，20年时间，等额本息的还款方式下，基准利率4.90%需要每个月还款6544元，上涨到5.63%，每个月还款6953元，只多出来400元。对于能还得起六千多元房贷的家庭来说，这不是买不买房的障碍。

一般月供在家庭月收入的30%左右比较好，但是随着房价持续上涨，现在购房者的月供往往占到了家庭收入的50%以上，实际风险是相当大的。一旦一方失业或者降薪，必然影响到家庭消费以及还贷。

未来十年，房价以下降为主，有望下降50%

世界上不存在只涨不跌的商品，国内房价上涨本质是一种货币现象，短时间能够刺激经济，但是对于实体经济的伤害会留存很多年。

今后五年我国不仅仅进入老龄化社会，更会迎来人口拐点。高房价下年轻夫妇的生育意愿会不断降低，届时老人纷纷离世，出生率持续降低，现在就已经住下20亿人的房子，今后给谁住呢？

有钱人投资房产，可以出租收租金，可以出售赚涨幅，但是现在真正的刚需已经买不起房了，谁来买呢？有钱人卖给有钱人互相炒来回炒，这样的游戏会有人玩吗？租金一旦上涨过高，外来人口就会离开，这样的现象已经在一线城市出现，空置可收不到租金。

房价的支撑，一定是工资，最终还是要企业盈利来买单。高房价推高了企业运营成本，降低了国内企业的国际竞争力。垄断企业日子好过，因为有定价权，可以随意涨价，但是解决了90%新增就业的民营企业生存状况如何，不需要多说。

2019年减税降费力度很大，之所以这么大，是为了稳定国民经济，稳定就业。但是实施的效果需要观察，生效也需要时间。更多的企业为了降低成本，依然会选择降薪裁员，这是高房价下的釜底抽薪，房价一定撑不住的。

出于稳定经济的需要，房价以每年10%左右降幅下降，这样弃房断供的人也很少，不会影响到银行安全。一点点下降，最终风险完全释放，套牢一部分炒房客和近几年买房的刚需，这是释放风险的最佳路线。

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